【高中生自我介绍新颖】长租公寓爆雷

2018-10-18 22:29  阅读 700 views 次 评论 0 条

高中生自我介绍新颖】长租公寓爆雷

“我不建议去做长租公寓,这个生意是亏的。”8月19日,SOHO中国董事长潘石屹这段话使得长租公寓在租房涨价潮后,再一次引发公众讨论。

但8月20日,北京市房地产中介协会随即召开座谈会,自如、相寓、蛋壳公寓等企业共同承诺不涨租金,并将手中超过12万套的全部存量房源投向市场。

潘石屹直指长租公寓盈利难的痛点,认为做长租公寓一定会有银行贷款,其中利息按照银行基准利率是4.9%,可能实际得5%~6%,用贷款建成公寓租出去,回报率最高超不过1%,租房价格再翻番还是亏本。

 

  和SOHO态度相反的,是以万科、龙湖地产为代表的房地产商大举入局长租公寓市场。截至2017年7月,万科泊寓签约公寓约为4.5万间;龙湖冠寓“野心勃勃”,计划2020年做到行业前三。

除了地产开发商,链家为代表的中介商、华住为代表的酒店、以及创业公司们也纷纷做起长租公寓,在有限的房源市场上“短兵相接”。一方是盈利压力、一方是抢房大战,长租公寓是一门好生意吗?

四类玩家入局,长租公寓却随时可能倒下

玩家入局,是看好了长租公寓的未来市场。

近30城房地产限购后,银行贷款利率上浮、购房市场进入冰冻期,与之相对的是,中央多部门围绕租住房改革密集出台政策后,长租市场开始火热。

华平投资合伙人丁毅曾公开表示,国内体量前十大城市,租赁人口是可租赁房屋量的4到6倍,一居的品牌长租公寓有巨大的市场空间。

Wind和华菁证券研究所一组数据也显示,中国目前的租赁市场GMV(成交总额)为1万亿元,预计到2030年将达到5万亿元,龙头公司管理规模将超100万间。

在供需错配、政策利好的驱动下,截至目前一线城市集中式长租公寓品牌数量合计已有300多家,共分为开发商背景、中介背景、酒店背景和创业类四类。

华菁证券地产行业首席分析师周雅婷表示,以上四类参与者各有优势。

 

 

 

 

 

根据寻找中国创客统计,目前具备一定规模的40家长租公寓中:创业系占多数,有19家,其中包括YOU+公寓、魔方公寓、优客逸家等;

开发商类紧随其后,万科、龙湖、保利、碧桂圆等15家房企先后进入这一市场;酒店系,以雅诗阁、华住、窝趣为代表;中介系,以自如、相寓、世联为代表。

 

 

 

其中中介系公寓虽数量不多,但规模普遍较大。如今年初完成A轮融资的自如,长租公寓赛道单笔最大融资额40亿元,投后估值约200亿元。

创业系融资脚步也不慢,2015年起,魔方公寓、YOU+公寓、优客逸家、寓见也分别完成3亿美元、数亿人民币、数亿人民币、数百万美元的融资。

 

 

 

一方面,资本热催生出高估值的长租公寓;另一方面,狂奔的长租公寓也随时可能“倒下”,易居企业集团旗下克而瑞研究中心统计显示,自2017年以来,至少有8家长租公寓宣布倒闭,且多是因为资金链断裂而导致的生存危机。

这使得业界对长租公寓是否能够形成稳定的盈利模式,不靠“烧钱”存活下去产生了质疑,这也正是潘石屹不看好长租公寓的原因。

公寓底租成本偏高,就看谁能熬过去

“潘石屹此类表述总体上是客观的,长租公寓处境纠结,一方面住户抱怨房租贵,另一方面自身短期不赚钱。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

多位专家对记者表示,除了酒店类、开发商类长租公寓这样的“富二代”,可以盘活母公司的闲置资源,获房成本低,多数创业类、中介类长租公寓都是依靠租赁获房,底租高是长租公寓盈利的首要难点。

 

  获房方式与资金成本有关,中原地产首席分析师张大伟给记者算了一笔账:

假设公寓企业持有一套一线城市500万的房子,按照一年6%的资金成本计算,资金成本约为30万,但是500万的房子很难租到一年30万的房租。所以,长租公寓也需要在租房市场上向资产拥有方租房。

红璞公寓总经理甘伟曾公开表示,公寓的底租成本占总成本的55%~60%,租金差为1.6~1.7倍,还需每年摊销15%~20%的装修成本,以及人工等成本。“其实还是很难盈利。”

“现在长租公寓的盈利多是依赖涨租金的做法。”严跃进表示,这也在某种程度上导致长租公寓价格偏高。

张大伟表示,相同小区、相似户型的房子,自如、蛋壳等长租公寓的价格往往要比一般的散户高30%。记者随机抽取了链家上某上海小区一居室的普通房源和某品牌公寓,发现月租金价格差近500元。

偏高的成本,影响着公寓的入住率,也威胁着现金流。链家旗下的“自如”品牌负责人曾公开表示,长租公寓做不到90%的入住率是一件很危险的事情。只有入住率达到95%,才能实现稳定的现金流。

“90%的出租率对我们来说,今年就算不赚钱。”这是熊猫公寓CEO王玺龙给的临界值。

据严跃进表示,目前一线城市基本上只能保障80%的入住率。这或许可以说明为何一些长租公寓会因资金流断裂被迫退场。

 

  同时,北京市房地产中介协会于8月20日召开座谈会,自如、相寓、蛋壳公寓等企业共同承诺不涨租金,并将手中超过12万套的全部存量房源投向市场。

蛋壳公寓相关负责人接受记者采访时表示: “蛋壳公寓不会哄抬租金,更不参与市场恶性竞争。我们将尽最大努力盘活存量住房,加大租赁房源供给,稳定租金价格水平。”同时我爱我家表示:2个月内将提供2万套房源,承诺环比8月不涨价。

“行业到了洗牌季,考验的是运营能力,未来一定会赚钱,现在看谁能熬过去。”房地产从业者李强(化名)说。

一场抢房源扩张和长期回报的对赌游戏

短期盈利难、经营风险大的长租公寓,正在资本市场上一路狂奔。

华菁证券地产行业首席分析师周雅婷表示,对于长租公寓这样一个资金和资源双密集型的行业,在抢占市场份额的竞速赛跑中,借助股权融资的力量来做大变得十分必要。

李强也道出融资的无奈:“长租公寓需要规模效应,对一些没背景的公寓来说,不扩张就会被淘汰;而快速扩张,就会导致空房率提高、入住率降低,亏得更多,所以只能不断融资。”

除此外,一线城市房源就那么多,“为了拿到好房源,我们只能‘不择手段’。”一位长租公寓的工作人员告诉记者。他表示,最基本的方法就是以高于市场价格的租金抢占地理位置好、热门小区的房源,因此好多公司会用获得的融资抢房。

据蜂鸟屋统计数据显示,截至今年5月31日,分散式品牌公寓TOP10(自如、优客逸家、蛋壳公寓、青客公寓、爱上租、魔飞公寓等),总融资金融约为75.792亿元;而集中式品牌公寓TOP10(魔方公寓、V领地、安歆公寓、湾流国际等)融资总额约为71.15亿元。

 

  而这样的方式为行业埋下极大隐患。前我爱我家研究员长胡景晖表示,对这些长租公寓而言,一旦下一轮融资进不来,就会有爆仓的可能,届时业主租金无法兑现,承租人会被驱赶,几十万人需要找新的居所。

近日北京住建部约谈中特意提到:严查不按约定用途使用融资资金的行为,给这类危险操作强制“刹车”。

风险那么高,为什么还有投资方愿意继续投资呢?主要原因还是因为长期回报可期。

长租公寓是“赚慢钱”的模式,目前市场上一般的长租公寓项目盈利周期在5~7年。龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石就曾公开表示,要将长租公寓开遍全国,部分公寓三年内不考虑盈利。

多位从业人员表示,长期来看,长租公寓的盈利点在于:租金差价+金融杠杆+持有物业溢价。金融杠杆的收益是指,长租公寓通过借钱来收储房源,做大规模。形成一定规模效应后,将房源抵押再贷款。

关于持有物业溢价,一位公寓运营商曾表示,“只要在资产升值的预期里,就不用担心未来的退出。”

网易房产在调查中发现,熊猫公寓去年包租下的房子3元/平,据悉今年就涨到4.3元/平。翻手覆手间,每平米净赚1.3元。就算退出长租行业,只要能把房子再租出去,就不会赔本。

 

  租金差价也有利可图。“长期公寓是存量物业经营中很重要的领域,短期投入较多,形成规模效益后,还是有机会盈利。”严跃进解释,如果以70年为周期来看,长期公寓的租金收益还是很可观的。

此外,世联行副总经理兼董秘袁鸿昌表示,长租公寓未来还能通过家具租赁、产品销售等衍生服务来盈利。

开发商系自带优势,专业运营商价值将被凸显

然而,这场资本的游戏也许本就不对等,随着开发商系的崛起,跑通了商业模式的其他企业也未必能分得“大蛋糕”。具备获房优势、资金优势的开发商系,挤压着本就有限的一线城市租赁市场份额。

万科、龙湖、旭辉、石榴、金地、远洋等15家积极布局长租公寓,尽管万科在长租公寓领域先行,但万科高级副总裁、北京万科首席执行官刘肖在公开场合表示,最后悔的事情就是对于长租公寓的投入和布局还不够大。

“未来开发商类的企业做租赁业务,其实是最容易做出来的。”严跃进认为,对于创业类、中介类和酒店类企业来说,本质上可以做租赁业务,但很难做租售同权。

换言之,很多租赁的创新都是老传统,本质上是只解决了住房的问题。但是开发商开发新房以后,可以形成租赁项目,而且可以配建学校,这是租售同权,比租售并举的概念更进一层,这也是当前此类企业优势所在。

严跃进表示,与开发商类相似的酒店类企业顾虑在于,酒店业是属于服务业,靠服务取胜,而如果做租赁,那就是房地产业务,容易面临管控。

那其他类型机会在哪?严跃进认为,未来开发商进入以后,更多的是房源的提供,而经营方面预计还是会依赖很多轻资产的企业。

“市场房源供给增加的时候,专业运营商的价值将被凸显出来。”优客逸家创始人刘翔曾公开表示,未来长租公寓运营端的优势就将成为稀缺资源。

 

雷军10月15日置顶了一条与小米之家有关的微博,但微博下的很多条评论却跟小米之家没什么关系,反而都在问“寓见怎么了?”

寓见,一个长租公寓行业的明星项目,在长租公寓品牌集中爆发的2014年诞生,曾在一年时间内先后获得三轮融资,其中就有雷军旗下顺为资本数百万美元的A轮融资。该品牌主要布局在上海及华东地区,拥有门店43家,开业房源数超过20000户,管理资产超过300亿元。

在迈点研究院(MTA)发布的“2018年9月分散式长租公寓品牌影响力榜单”中,寓见排名高达第七。然而这家公寓却在前几日被曝出资金断裂、拖欠房东租金导致租客房屋被收回,上海华瑞银行的告知函更是贴到了公司门口。

梦想成为华人租住行业领跑者、持续发展88年的寓见,仅仅存在了4年便难以前行。

房租变成了贷款

根据房东在网上贴出的业主公告显示,寓见公司的股权已经全部质押给贷款银行,账户管理权也被贷款银行全面接收,公司目前已经没有任何资金可以调配,已没有任何能力支付各位业主的租金。正是出于此种情况,很多房东为了降低自己的损失,选择上门通知租客搬走并收回房屋。

而另一边的租客更是显得十分无辜。有租客在网上留言称:“刚刚毕业,租了寓见的房子才一个多月,如今被拖欠信用卡两万多元+押金两千多元。”

至于华瑞银行,则是强调“在相关贷款结算前,对于危机我行信贷资产安全的情形,我行保留诉诸于法律维护我行权益的权利。”

房东、租客、银行、公寓这四者之间的联系,其实存在于如今大部分长租公寓品牌之中。

细看国内长租公寓市场,除去本身就持有房源,只需要做专门的运营的酒店系、开发商系,如万科、保利、华住等;剩下的市场占有率最高的“中介系”(如链家自如)和小而分散的“创业系”(如魔方公寓、YOU+等),都必须依靠租赁获房。

如果说“中介系”因为本身有大量的房屋资源和物业信息,进入长租公寓市场属于自然而为的事情,那么为何众多创业者也要挤进这个重资产的领域?

有业内人士向新芽NewSeed(ID:pelink)表示:“长租公寓的准入门槛并不高,因为有贷款等金融工具的存在,一般几百万元即可。”

也正是因此,2014-2015年间,众多创业者涌入这一赛道。但是与其他几派玩家相比,创业者是抗风险能力最低的。

曾有长租公寓的工作人员表示“为了拿下房源,我们可以‘不择手段’”,像前段时间自如与蛋壳公寓竞相涨价抢房的事件,便是最好的佐证。

而红璞公寓总经理甘伟曾公开表示,公寓的底租成本占总成本的55%-60%,租金差为1.6-1.7倍,还需每年摊销15%-20%的装修成本,以及人工等成本。所以长租公寓的盈利周期较长,一般都为5到7年。

重金抢夺房源,再加上盈利周期长,注定这是一个严重“烧钱”的赛道。

“烧钱”之下,也让长租公寓的运营模式发生了转变,从最初的“把房东的房租给租户,收一个月中介费”1.0版本,升级为“把租房的贷款打包成ABS(资金证券化)卖掉”的4.0版本,以资产证券化方式盘活存量资产,成为这些长租公寓品牌主要的获利手段。

所谓的4.0版本,即是公寓运营方与租客签订的是租房合同+分期贷款合同,简称“租金贷”。在这种模式下,租客每个月付的房租相当于还贷款,而公寓运营方会通过银行等金融机构提前拿到整个合同期限内的所有房租,同样再按月支付给房东,由此运营方会有大量沉淀资金,可以用来签约新的房源、开拓市场、偿还分期手续费等等。

“租金贷”背后的问题不容忽视

其实不需要任何抵押便可以租金分期,对于租客来说还是提供了一定的便利性,毕竟如今北上广等一线城市房源紧张、房租愈来愈高,分期付款虽然增加了利息成本,但可以交换到享受年付价格、减免服务费等便利,还是可以减轻租客的压力。而长租公寓品牌为了实现规模化发展,利用金融工具,采取“资产证券化”的方式也是必然的选择。

但这并不代表能够忽视掉其中存在的很多问题。

首先,公寓运营方存在欺诈、诱导租客签订分期贷款的情况。很多租客在签订合同时并不知情,也并不明白自己的信用状况会被用于何处,完全是被运营方忽悠着签了合同。以今年4月爆仓的爱公寓为例,其租户就曾向媒体表示,销售人员以租户使用流程不熟练为由,拿过租户的手机进行操作,不知不觉间帮其办理了金融贷款。

还有一些长租公寓将租房与分期合同捆绑在一起,强加给租客,迫于无奈,租客在知情的情况下还是签订合同。

其次,大量的长租公寓品牌急于抢占市场,拥有资金池里的沉淀资金用来扩张。这在业务稳定的情况下是可行的,一旦扩张过快或者房源的空置率上升,对资金管理不当挪做它用,都有可能造成资金链断裂,引发爆仓,使租客和房东蒙受损失。

同样是爱公寓,其通过租金贷、装修贷等方式疾驰扩张,10个月的时间规模从3000间攀升至12000间,然而由于成本高昂、盈利困难,加之杠杆率奇高,最后资金链断裂。据资料显示,该公寓负债金额达1.3亿~1.4亿元,波及租客押金达1500万~2000万元。

另据不完全统计,从2017年至今年8月份,至少有9家长租公寓出现问题。

 

  目前租房仍是刚性需求的大市场,尤其是垂直细分到长租公寓行业的市场规模至少在1万亿左右,因此借助“资产证券化”野蛮生长的长租公寓急需治理。

第一,政府应该加强对“租金贷”模式的监管,对“租金贷”带来的资金沉淀进行托管或者集中存管,减少资金被挪用的可能。还应该明确要求长租公寓企业,不得进行恶性竞争、哄抬租金。另外应进一步加快闲置土地和住房资源进入租赁市场,降低拿地成本,提高集中式自持租赁企业的投资回报。

第二,长租公寓企业应该加强对线下业务员的管理,涉及到租赁金融化事项需多方审核并保证用户知情,以及让用户自由选择是否使用金融工具。另外可以选择股权融资等方式,缓解资金紧张的问题。

两个月前,我爱我家前副总裁胡景晖曾预言“长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害。”现在看来似乎正在应验。

 

如果还想了解大树保相关信息请看:http://www.projectbidding.cn/archives/563

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